Wat is het effect van verkoopklaarmaakdiensten op de financieringsruimte voor woningeigenaren?
Als huiseigenaar die zijn woning wil verkopen, wil je natuurlijk een zo hoog mogelijke verkoopprijs én een snelle, soepele verkoop. Hetverkoopklaar maken van je woning – via diensten als woningstyling, onderhoud en kleine renovaties – kan daarbij een cruciale rol spelen. Een aantrekkelijke, goed onderhouden woning trekt niet alleen meer kopers, maar verhoogt de waarde van je huis, wat vervolgens leidt tot een hogere taxatie door de taxateur. Die hogere taxatiewaarde heeft direct invloed op de financieringsmogelijkheden van potentiële kopers. In deze blog leggen we uit hoe verkoopklaarmaakdiensten de woningwaarde kunnen opstuwen en hoe dit samenhangt met demaximale hypotheek die een koper kan krijgen. We geven ook voorbeelden om te laten zien wat dit in de praktijk betekent.
Verkoopklaar maken van je woning: wat houdt dat in?
Verkoopklaarmaakdiensten richten zich op het optimaal presenteren van je huis voordat het de markt op gaat. Het doel is een instapklare indruk te geven – een woning waar kopers zó in kunnen trekken, zonder veel extra werk. Dit kan verschillende aspecten omvatten, bijvoorbeeld:
- Professionele woningstyling: Een verkoopstylist adviseert hoe je kamers het beste inricht met neutrale, moderne decoratie. Overbodige of persoonlijke spullen worden opgeruimd, meubels praktisch herschikt of aangevuld, zodat ruimtes groter en sfeervoller lijken. Uit analyses blijkt dat een strak en neutraal interieur de waarde van een woning tot wel 12% kan verhogen – kopers voelen zich sneller thuis in een gestileerde ruimte.
- Grondige schoonmaak en opruimen: Een schoon, fris ruikend huis zonder rommel maakt een veel betere indruk op kijkers. Denk aan het schoonmaken van vloeren, ramen lappen voor extra licht en het leegmaken van overvolle kasten. Een nette presentatie wekt de indruk dat de woning goed onderhouden is.
- Kleine reparaties en onderhoud: Het aanpakken van achterstallig onderhoud is essentieel. Repareer bijvoorbeeld een lekkende kraan, vervang kapotte tegels, haal vlekken van muren en zorg dat deuren niet klemmen. Zulke basisreparaties leveren vaak een rendement van rond de 100% op in de verkoopprijs – elke euro die je uitgeeft zie je gemiddeld terug, omdat kopers niet meer gaan afdingen op gebreken. Bovendien oogt een woning zonder zichtbare mankementen waardevast en betrouwbaar voor kopers.
- Opfrissen van woning en tuin : Een frisse lik verf in een neutrale kleur of netjes maken van uw tuin kan wonderen doen voor de uitstraling. Dit zijn relatief goedkope ingrepen met een hoge impact. Je huis en tuin ogen direct moderner en verzorgder, wat de verkoopwaarde verder verhoogt.
- Eventuele duurzame verbeteringen: Steeds vaker kijken kopers naar het energielabel en isolatie van een huis. Simpele stappen zoals het plaatsen van LED-verlichting, tochtstrips of extra isolatie in dak of spouwmuur kunnen het energielabel verbeteren. Een beter energielabel maakt de woning niet alleen aantrekkelijker qua lagere energierekening, maar kan ook invloed hebben op de hypotheek van de koper, zoals we verderop zullen bespreken.
Al deze verkoopklaarmaakdiensten samen zorgen ervoor dat jouw woning eruit springt tussen het aanbod. In een online presentatie (bijvoorbeeld op Funda) trekt een goed gestylede woning meer kijkers, wat de kans vergroot op veel bezichtigingen en biedingen. Daarnaast geeft een instapklare staat kopers een emotioneel positief gevoel; ze kunnen zichzelf er al zien wonen zonder gedoe. Dit gevoel kan ertoe leiden dat ze bereid zijn dieper in de buidel te tasten voor jouw huis.
Invloed op de woningwaarde en taxatie
Het effect van verkoopklaar maken is duidelijk merkbaar in de woningwaarde en de taxatie. Een huis dat piekfijn in orde is, wordt door zowel kopers als taxateurs hoger gewaardeerd. Taxateurs letten bij hun waardebepaling op factoren als onderhoudsstaat, afwerking en eventuele gebreken. Wanneer je woning recent is opgeknapt en geen achterstallig onderhoud vertoont, zullen er bij de taxatie minder minpunten worden gevonden. Hierdoor kan de taxateur tot een hogere marktwaarde concluderen.
Denk bijvoorbeeld aan het verschil tussen een gedateerde woning en een instapklare woning. Uit marktanalyses blijkt dat kopers fors extra betalen voor een instapklaar huis: Nederlandse makelaars zien geregeld waardestijgingen van 10% of meer voor huizen die modern afgewerkt en verkoopklaar zijn. Sterker nog, woningen met bepaalde aantrekkelijke kenmerken kunnen duizenden tot tienduizenden euro’s extra opleveren. Zo’n meerwaarde komt deels doordat kopers weten dat ze na aankoop geen grote uitgaven meer hoeven te doen aan verbouwing of onderhoud – dat hebben jij als verkoper al voor hen gedaan.
Een hogere verkoopprijs begint dus bij een hogere taxatiewaarde. Stel, je investeert in het aanpakken van gebreken en het stylen van je woning. Je makelaar doet vervolgens een waardebepaling of er wordt een officiële taxatie uitgevoerd. De kans is groot dat de uitkomst positief verrast: je woning wordt bijvoorbeeld €10.000–€20.000 hoger getaxeerd dan wanneer je niks had gedaan. Die hogere taxatie geeft jou als verkoper speelruimte om een hogere vraagprijs te hanteren en toch binnen de reële waardering te blijven. Bovendien verkoop je een aantrekkelijk verhaal: “Dit huis is helemaal klaar voor de volgende bewoner, zonder bijkomende zorgen.”
Financieringsruimte van kopers en de rol van de hypotheek
Een hogere taxatiewaarde heeft niet alleen psychologisch effect op kopers, maar ook een zeer praktisch effect: het beïnvloedt de financieringsruimte van de koper, oftewel hoeveel hypotheek deze kan krijgen. Veel kopers gaan eerst langs bij een hypotheekadviseur om te berekenen wat hun maximale hypotheek is op basis van hun inkomen én de woning die ze willen kopen. Banken kijken streng naar de waarde van het huis: in Nederland financiert een hypotheekverstrekker meestal maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning. Dit betekent dat als de koopprijs hoger is dan de getaxeerde waarde, de koper het verschil uit eigen zak moet betalen.
Met een verkoopklaar huis dat hoog wordt getaxeerd, help je de koper feitelijk om zijn hypotheek te maximaliseren voor jouw woning. De bank zal eerder bereid zijn het volledige bedrag van de (hogere) koopprijs te financieren, omdat die binnen de taxatiewaarde valt. Is de taxatie daarentegen laag door achterstallig onderhoud of een slechte presentatie, dan kan de koper misschien niet genoeg lenen om jouw vraagprijs te betalen – zelfs al zou hij dat willen. Kopers hebben vaak maar beperkt spaargeld beschikbaar naast hun hypotheek. Een huis dat niet aan de verwachtingen voldoet en daarom laag wordt getaxeerd, kan ertoe leiden dat geïnteresseerde kopers afhaken of lagere biedingen uitbrengen, simpelweg omdat hun maximale hypotheek het niet toelaat om meer te bieden.
Waardevastheid speelt hierin ook mee. Een goed onderhouden woning geldt als een waardevaster onderpand voor de bank. Dit geeft hypotheekverstrekkers vertrouwen. Bij een bouwvallig huis kunnen banken voorwaarden stellen, zoals het verplicht laten uitvoeren van bepaalde reparaties voordat de volledige lening wordt verstrekt. In extreme gevallen kan een slechte staat zelfs leiden tot een lagere inschatting van de marktwaarde door de taxateur, wat de financiering direct beperkt. Kortom, hoe beter de staat van de woning, des te soepeler en ruimer de financiering voor de koper kan zijn.
Extra hypotheekruimte door energiebesparing
Interessant om te vermelden is dat vanaf 2024 de financieringsregels in het voordeel werken van energiezuinige, goed geïsoleerde woningen. Kopers van een huis met een gunstig energielabel kunnen extra hypotheekruimte krijgen. Hoe beter het label, hoe hoger de maximale hypotheek die de koper kan krijgen. Zo mag een koper voor een woning met energielabel A of B vaak circa €10.000 extra lenen bovenop het normale maximum, en bij label A+ zelfs €20.000 extra. Dit komt omdat de maandelijkse energielasten lager zijn, waardoor er meer financiële ruimte is om de hypotheeklast te dragen.
Voor jou als verkoper betekent dit dat investeren in verduurzaming (voor zover haalbaar voorafgaand aan de verkoop) dubbel kan lonen: je huis krijgt een beter energielabel én wordt aantrekkelijker omdat een koper een hogere hypotheek kan afsluiten. Met bijvoorbeeld extra isolatie of een zuinigere CV-ketel kun je dus indirect de hypotheek verhogen die een koper voor jouw woning kan krijgen, wat hogere biedingen in de hand kan werken. Dit is een aspect van verkoopklaar maken dat vaak over het hoofd wordt gezien, maar zeker de moeite waard kan zijn om te onderzoeken. Bespreek eventueel met een hypotheekadviseur of makelaar welke verbeteringen in jouw situatie het meest rendabel zijn qua waardestijging en financieringsvoordeel.
Voorbeeldscenario: instapklaar vs. niet instapklaar
Om het effect van verkoopklaarmaakdiensten op de verkoopprijs en financiering te illustreren, kijken we naar een concreet voorbeeld. Stel, er zijn twee vergelijkbare huizen te koop in dezelfde wijk, beide met een beoogde vraagprijs van €300.000. De ene woning is niet verkoopklaar gemaakt, de andere wel. Wat is het verschil?
- Woning A – niet verkoopklaar: Dit huis heeft nog dezelfde inrichting en staat als tien jaar geleden. Er zijn wat zichtbare gebruikssporen en kleine gebreken (bijvoorbeeld een versleten tapijt en een klemmende buitendeur). De presentatie is rommelig en de keuken is duidelijk verouderd. Bij bezichtigingen merken kopers op dat er na aankoop flink geklust moet worden. Een taxateur waardeert deze woning op €290.000. Dat betekent dat voor een koper de maximale hypotheek ook rond €290.000 zal liggen. Als een geïnteresseerde koper toch €300.000 wil bieden, zal hij €10.000 eigen spaargeld moeten inbrengen, bovenop de hypotheek. Niet elke koper kan of wil dat. Het gevolg: minder bieders en waarschijnlijk een lager bod, dichter bij €290.000. Ook kan de verkoop langer duren, omdat het huis minder in trek is.
- Woning B – wel verkoopklaar (instapklaar): Dit huis is grondig aangepakt voordat het in de verkoop ging. De muren zijn netjes wit geverfd, de vloeren schoon en modern, en alle persoonlijke rommel is opgeruimd. Er is zelfs lichte styling toegepast met moderne meubels en planten, waardoor de ruimtes ruim en licht ogen. Ook zijn een paar onderhoudszaken verholpen: een lekkende dakgoot is gerepareerd en de CV-ketel heeft een onderhoudsbeurt gehad. Kopers die binnenkomen krijgen direct een goed gevoel en zien zichzelf er wonen. De taxateur waardeert deze woning op €310.000 dankzij de nette staat en recente verbeteringen. Een koper kan op basis van die taxatie zijn hypotheek maximaliseren tot het volledige bedrag van de vraagprijs. Sterker nog, als de koper erg enthousiast is, zou hij – in overleg met zijn hypotheekadviseur – zijn hypotheekaanvraag kunnen verhogen en bijvoorbeeld €310.000 kunnen financieren, dankzij de hogere taxatiewaarde en eventueel het goede energielabel. Het resultaat: meerdere geïnteresseerden, kans op biedingen boven de vraagprijs, en een snelle verkoop rond €310.000.
In bovenstaand scenario zien we duidelijk hoe een verkoopklare staat zowel de verkoopprijs als de financierbaarheid positief beïnvloedt. Woning B trekt meer kapitaalkrachtige kopers aan, omdat zij weten dat de bank de woning als onderpand volledig accepteert voor een hogere lening. Bij woning A daarentegen haken sommige kopers af of bieden minder, omdat ze de financiering niet rondkrijgen voor de hogere prijs. Zo heb je als verkoper direct voordeel van die paar duizend euro investering in voorbereiding: het vergroot de pool van kopers die de maximale hypotheek voor jouw huis kunnen en willen gebruiken.
Conclusie: hoger bod door een verkoopklare woning
Verkoopklaarmaakdiensten – van styling tot klein onderhoud – hebben een significant positief effect op zowel dewaarde van je woning als de financieringsruimte van kopers. Door je huis in topconditie aan te bieden, wordt hethoger getaxeerd, wat betekent dat kopers demaximale hypotheek kunnen inzetten om jouw vraagprijs te betalen. Een aantrekkelijk, instapklaar huis verlaagt drempels: kopers hoeven minder eigen geld in te brengen en zijn eerder geneigd een goed (of hoger) bod te doen. Bovendien verkoop je niet alleen een huis, maar ook een zorgeloos toekomstbeeld aan de nieuwe eigenaar – iets waar veel mensen graag extra voor betalen.
Kortom, wil je het beste resultaat bij de verkoop van je woning? Overweeg dan om verkoopklaarmaakdiensten in te zetten als onderdeel van je verkoopstrategie. Een relatief kleine investering in styling, onderhoud of energiebesparing vooraf kan zich dubbel en dwars terugbetalen in een hogere verkoopprijs.Maak je huis klaar voor de verkoop en maximaliseer daarmee niet alleen de aantrekkingskracht, maar ook de hypotheekmogelijkheden voor kopers. Zo vergroot je de kans op een snelle verkoop tegen de beste prijs. Benieuwd wat dit voor jouw woning kan betekenen? Wij bieden een gratis adviesgesprek en kunnen een ontwerp maken van hoe uw woning er uit kan zien. Neem nu contact op!
Huisverkoopklaar
